Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 686/28888/19 та встановив, що незалежно від того, були внесені зміни до договору іпотеки у зв’язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що Публічне акціонерне товариство  акціонерний банк «Укргазбанк» звернулося до суду з позовом до відповідача про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Позовна заява мотивувалася тим, що між банком та особою був укладений кредитний договір, згідно з умовами якого банком надано кредит у сумі 120 000 доларів США строком до 25 лютого 2028 року зі сплатою процентів за користування кредитними кошами у розмірі 12,9% річних.

У забезпечення виконання кредитного договору укладено договір іпотеки, предметом якого є квартира. За рішенням суду позов банку був задоволений: на предмет іпотеки – квартиру було звернуте стягнення та визначено спосіб реалізації предмета іпотеки.

Банк вказував, що заставодавець, будучи власником квартир, здійснив їх реконструкцію (об’єднав). У результаті реконструкції новоствореній квартирі присвоєний інший номер, а застоводавець отримав нове свідоцтво про право власності на цю квартиру, яку зареєстрував у встановленому законом порядку.

Пізніше він з метою уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки уклав договір купівлі-продажу квартири, згідно з яким спірна квартира перейшла у власність відповідачу.

Банк стверджував, що у зв’язку з відчуженням і зміною предмета іпотеки виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки стало неможливим, тому просив суд у рахунок задоволення вимог за кредитним договором від 27 лютого 2008 року розмірі 142 961,65 доларів США і пені у сумі 157 715,32 грн звернути стягнення на предмет іпотеки – квартиру.

Рішенням суду першої інстанції позов було задоволено. Постановою Хмельницького апеляційного суду рішення суду першої інстанції було скасоване та ухвалене нове судове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції вказав, що позивач, звернувшись до суду з позовом у 2012 році про звернення стягнення на предмет іпотеки, який був задоволений судовим рішенням від 28 березня 2012 року, своє право на погашення заборгованості, що виникла у зв’язку з невиконанням умов кредитного договору, використав, звернув стягнення на іпотечне майно, а повторне звернення стягнення на іпотечне майно з тих самих підстав нормами чинного законодавства України не передбачено.

Крім того, суд вказав, що новоствореним об’єктом нерухомості вважається виключно об’єкт, створений без прив’язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Уже існуючий об’єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами не є новоствореним об’єктом нерухомого майна. Тому суд дійшов висновку про те, що спірна квартира не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зазначили, що відповідно до вимог частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Також ВС нагадав, що Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду у своїй постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 910/4650/17 дійшов висновку про те, що новоствореним об’єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив’язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об’єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об’єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.

Суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що квартира, яка утворилася внаслідок реконструкції та перепланування квартир, не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена с прив’язкою до вже існуючої нерухомості:  квартири переданої в іпотеку банку.

ВС зауважив, що відповідно до частини третьої статті 5 Закону України «Про іпотеку» іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Отже, незалежно від того, були внесені зміни до договору іпотеки у зв’язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.

Таким чином, оскільки предмет іпотеки – квартира зазнала реконструкції, то іпотека поширилась на все реконструйоване майно. Таким чином, суд апеляційної інстанції обґрунтовано відмовив банку у задоволенні позову з тих підстав, що вже існує рішення суду, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки, якою забезпечено кредитний договір, а повторне звернення стягнення на майно, що перебуває в іпотеці, чинним законодавством не передбачено.

Верховний Суд залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін.

Джерело