Позивачка успадкувала від сина, який помер у 2018 році, будинок, що перебував в іпотеці.

У 2011 році банк-іпотекодержатель надсилав синові позивачки вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір у позасудовому порядку звернути стягнення на предмет іпотеки. Після цього було ухвалено рішення про стягнення на користь банку кредитного боргу, відкрито виконавче провадження, однак судове рішення виконано не було.

Тим часом права вимоги за кредитним та іпотечним договорами кілька разів відступалися, і в листопаді 2019 року кінцевий іпотекодержатель реалізував право вимоги в позасудовому порядку шляхом продажу спірного будинку іншій особі, співвідповідачеві.

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу, оскільки хоча іпотекодержатель не повідомив боржника про намір продати предмет іпотеки на порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», але наслідком такого порушення є відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання договору недійсним.

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду скасував судові рішення попередніх судів і визнав оспорюваний договір недійсним, навівши таке правове обґрунтування.

За змістом ч. 1 ст. 33 та ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов’язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звернути стягнення на предмет іпотеки.

Ненадсилання іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов’язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо іпотекодержатель має право на продаж предмета іпотеки за рішенням суду або договором, то він зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування збитків.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцеві вимоги про усунення порушення основного зобов’язання відповідно до ч. 1 ст. 35 цього Закону з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

У цій справі кінцевий іпотекодержатель не надсилав спадкоємцеві повідомлення про усунення порушення, а також про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу.

Надіслана первісним кредитором у 2011 році вимога боржникові, який згодом помер, не була реалізована, оскільки після її направлення банк звернувся до суду з позовом про стягнення заборгованості за кредитним договором.

Останній кредитор, звертаючи стягнення в позасудовому порядку на предмет іпотеки, який на час продажу успадкований позивачкою, не повідомив її про необхідність усунення порушення зобов’язань та про наслідки такого неусунення – звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто кредитор не пред’явив своїх кредиторських вимог до позивачки в порядку ст. 1281 ЦК України, а отже, повинен був дотриматись вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Спадкоємець боржника, якому невідомо про існування вимог кредитора спадкодавця, не може бути позбавлений успадкованого майна в позасудовому порядку без будь-якого повідомлення чи попереднього пред’явлення претензії кредитором, оскільки  це  є порушенням права власності, гарантованого ст. 41 Конституції України.

Постанова Верховного Суду від 3 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19-ц (провадження № 61-13586св20) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/94803271.

Верховний Суд